При аренде помещения, имущества и других основных средств составляется договор аренды между участниками данного процесса – арендодателем и арендатором. Взаимоотношения между сторонами (права, обязанности и ответственность) регулируются Гражданским кодексом и договором аренды. Как правило, арендодатель несет расходы на капитальный ремонт, начисляет амортизацию и учитывает у себя в расходах; а арендатор несет издержки по текущим расходам (расходы на электричество, воду, телефон, интернет), и производит при необходимости текущий ремонт.
При долгосрочной аренде помещений часто возникает ситуация, когда арендатор осуществляет серьезные вложения в эти объекты. Делается это для того, чтоб помещение или имущество максимально соответствовало требованиям и критериям арендатора.
Может быть произведена достройка, реконструкция, дооборудование, ремонт и тд.
Потом как правило возникает много вопросов – как это учитывать, кому это принадлежит, можно ли демонтировать без вреда для имущества и тд.
На языке закона это называется улучшения. Они бывают отделимые и неотделимые.
Отделимые – это улучшения, которые арендатор может забрать с собой при окончании Это могут быть установленные кондиционеры, системы видеонаблюдения. Все улучшения, которые являются отделимыми, принадлежат арендатору по праву собственности, согласно ст. 623 Гражданского кодекса РФ. Конечно же, арендатор может может оставить отделимые улучшения для арендодателя, за дополнительную плату.
Неотделимые улучшения нельзя демонтировать так, чтоб не повредить имущество. К ним относятся строительно-ремонтные работы, прокладка электросети, замена плитки на полу или на фасаде здания. Также к неотделимым улучшением относятся те, без которых объект аренды не будет функционировать – это, например, окна, системы освещения и отопления.
Соответственно он остаются у арендодателя и значительно увеличивают стоимость основных средств.
Изучаем договор
Поэтому перед тем как заняться улучшением арендованного имущества, необходимо внимательно изучить договор аренды и посоветоваться с опытным юристом и бухгалтером, как лучше поступить. Согласно законодательству, а именно ст. 623 Гражданского кодекса РФ, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Обращаем Ваше внимание, что если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то возмещению не подлежат. Согласие должно быть получено в письменной форме. И его нужно оформить до того, как как приступать к улучшениям имущества.
Мы советуем прописывать в договоре аренды, что будет относится к неотделимым улучшениям, чтоб в дальнейшем избежать споров и судебных разбирательств.
Не редко о неотделимых улучшениях арендатор задумывается в процессе и в договор уже поздно что либо добавлять. Обратитесь к нам и мы составим необходимые документы, дополнительные соглашения, проведем переговоры с арендодателем и зафиксируем состояние недвижимости до улучшений и зафиксируем затраты которые были понесены в процессе улучшений.