2

Если Вы перешли по этой ссылке, то значит Вы уже попали в ситуацию, где Застройщиком нарушаются условия договора и сроки передачи квартиры отодвигаются на неопределенное время. Это крайне неприятная ситуация, но Вы никак не можете на нее повлиять, поэтому стоит «выпустить пар» и понять какую максимальную пользу для себя, Вы можете извлечь из сложившейся ситуации.

Если Вы остались тверды, а все угрозы, увещевания и «заманчивые предложения» от Застройщика подписать с ним дополнительное соглашение, о переносе сроков сдачи жилья по ДДУ , не оказали на Вас никакого действия, то ваша дорога лежит в суд. Перед тем, как сделать первый шаг и начать изучать предложения юридических сайтов, самое время узнать и понять, как это сделать правильно? Через что Вам предстоит пройти, что узнать и с чем столкнуться?

И, пожалуй, самое важное на данном этапе для человека, на котором и так висит ипотечное бремя (не всегда, но в большинстве случаев именно так), понять в какую «копейку» обойдется такая защита своих прав по закону и сколько по времени займут судебные тяжбы.

Прежде чем перейти к «самому важному», на наш взгляд, не помешает, хотя бы в двух словах узнать, какими законами регулируются взаимоотношения между Дольщиком и Застройщиком?

Человек не знающий тонкостей законодательства РФ, не имеющий представления о судебной практике в РФ, не следящий, в силу отсутствия профессиональной необходимости за изменением законодательной базы, очень легко поддается влиянию многочисленных блогеров-юристов, не останавливающихся ни на минуту, в генерации бесконечных постов, при помощи искусственного интеллекта и ChatGPT, о том как можно «обилетить» Застройщика.

Таких предложений, в большом количестве можно встретить на просторах интернета, особенно у юристов, у которых все успешно на 100% (успех, взыскания, выигрышных дел, с указанием сумм, которыми можно закрыть половину ипотеки) и тд.

К теме выбора доверенного лица (представителя по нотариальной доверенности), который будет представлять Ваши интересы в суде, мы вернемся чуть позже, а сейчас посмотрим, а что же все-таки говорит нам закон.

Здесь надо обратить внимание на несколько основных положений закона, на которых в основном и основываются все судебные решения, по спорам между Дольщиком и Застройщиком.

Законы, регулирующие взаимоотношения дольщика и застройщика?

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон является основным в спорах между дольщиком и застройщиком и содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Суть 1 — согласно ч. 2 ст. 6, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП).

Суть 2 — согласно ч. 9 ст. 4 № 214-ФЗ — к отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

Плюсы:

— возможность получения штрафа при игнорировании застройщиком добровольного исполнения требования на досудебную претензию;

— возможность обращаться в суд по месту своей основной регистрации. Для людей, проживающих в другом городе, это очень хороший бонус.

P. S. Выгода по территориальности.

Существует мнение «бывалых», что в судах города Москвы и Московской области суммы, присужденные судом, больше, но:

— анализ не проводился и статистика, по данному «мнению», отсутствует;

— решения судов каждый раз разные и в каждом отдельном случае индивидуальные;

Одни и те же сроки, одни и те же суммы, одна и та же стоимость квартир, один и тот же суд и судьи, но решения по одинаковым, казалось бы, обстоятельствам и вводным — совершенно разные.

Однако Москва и Московская область по уровню жизни отличаются от других регионов, поэтому категорически исключать такие предположения нельзя.

Претензионный порядок.

Соблюдение претензионного порядка не является обязательным условием, связанным с защитой прав потребителей, а включение в договор условия о возложении на потребителя обязанности по обязательному досудебному урегулированию спора, нарушает права потребителя и не соответствует требованиям закона. Более того случаи, когда Застройщик выплачивает неустойку, на основании претензии Дольщика - крайне редки и это никак не зависит от сути и содержания досудебной претензии. Застройщик сам прекрасно владеет всеми юридическими инструментами, связанными с расчетами. Единственный фактор для удовлетворения досудебного требования со стороны Застройщика — это его отношение к своей имиджевой составляющей. Но даже в этом случае, сумма выплаты может составить не более 30%-35% от заявленной.

Мы, в свою очередь, всегда на практике прибегаем к досудебному порядку, так как его несоблюдение лишает Дольщика возможности заявить о штрафных санкциях в суде в отношении Застройщика.

Штрафные санкции по ЗоЗПП

Если Застройщик, после направления ему претензии об уплате неустойки за нарушения сроков передачи жилья Дольщику, не исполнит данное требование добровольно, в порядке п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», с него в пользу истцов также подлежит взысканию штраф, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителей.

Расчет суммы неустойки, желаемый и реальный.

И вот, казалось бы, из данных разъяснений законодателя, можно посчитать суммы денежных средств, которые можно взыскать с Застройщика, в случае нарушения им договора. Нам известна стоимость недвижимого имущества, мы знаем сроки задержки (количество дней) передачи жилья дольщику, мы прочитали целый федеральный закон N 214-ФЗ и точно знаем сколько должен заплатить Застройщик за нарушение своих договорных обязательств, мы прочитали ЗоЗПП и узнали, что, Застройщик еще сверх этого должен заплатить 50% от всего присужденного судом. И вот мы уже в мечтах, закрываем большую часть ипотеки деньгами Застройщика (сарказм) НО… самое интересное начинается как раз после, НО... оказывается это вообще никак не соответствует действительности.

И еще недавно, звучащие из уст «100% юристов», имеющих в нужном суде, нужных людей (кто понимает), уверения о сотнях тысяч взысканных рублей, на практике, мягко выражаясь, не соответствую действительности.

Прибыль с точными формулами расчета, в сложных таблицах – калькуляторах, в большом количестве расположенных на каждом уважающим себя юридическом сайте, вдруг превращается в тыкву.

Давайте на примерах посмотрим, что же происходит в реалиях.

Суд по ходатайству ответчика, в данном случае (Застройщика), заявленного в письменных возражениях на иск, применяет положения ст. 333 ГК РФ и снижает размер штрафа, на том основании, что штраф является компенсационной выплатой для истцов при невыплате ответчиком неустойки в добровольном порядке и размер штрафа, по мнению суда, должен быть разумным и соответствующим последствиям допущенного нарушения. Уверяем Вас, что Застройщик прекрасно знает эти статьи закона и отлично умеет пользоваться ими, потому что это непосредственно отражается на его расходах, к тому же, сумму присужденной судом неустойки, он может выплатить не сразу, а в течении приличного времени, а значит денежные средства еще какое-то время, будут работать на Застройщика.

Разъяснения правовой позиции КС РФ еще больше усугубляют понимание каким же должен быть штраф и какой должна быть неустойка….

……в силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 года №263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.

И вот дальше следует самая главная мысль, которая является кульминацией в этой абсолютно законной, изложенной безупречно правильным юридическим языком позиции КС РФ…

…..степень соразмерности заявленного истцами размера неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства, является оценочной категорией, поэтому суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. УРА!!!!

Моральный вред.

Следующий шаг, это взыскание с Застройщика морального ущерба. Но и здесь не стоит ожидать чего-то особенного.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спору о защите прав потребителей» размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки…

А дальше самая главная мысль, которая является кульминацией, в этом абсолютно законном, изложенным безупречно правильным юридическим языком Постановлении Пленума ВС РФ

....замер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причинённых потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Из всего вышесказанного можно сделать только один неутешительный вывод, что не смотря на такое количество законов, описанных безупречно правильным юридическим языком, любое решение является плодом внутреннего убеждения судьи и обстоятельств конкретного дела.

Этот важные моменты необходимо понимать по нескольким причинам, во-первых, не знание их формирует в человеке, ложные ожидания, во-вторых, человек находящийся в плену своих собственных ожиданий – легче поддается влиянию. В этом месте мы переходим к теме, о которой обещали рассказать в отдельном посте

Выбор юристов и экспертов — сложный процесс, так как появление проблемы и желание найти людей, которым можно доверить проблему, — это состояние стресса.

На что стараться обращать внимание, чего избегать, к чему относиться с вниманием?

Вот несколько примеров, с которыми может столкнуться любой человек, ищущий помощи:

• Визуализация. Ничто так глубоко не проникает в сознание человека, как простая визуализация (например, фотографии исполнительных листов, решений судов и т.д.). К такой визуализации, без возможности проверки информации на официальных ресурсах, нужно относиться с осторожностью.
• Цена услуги. Цена услуги может быть далека от реальных расходов из-за множества "бесплатных" предложений (без понимания, что входит в эту "бесплатность"). Если ваш единственный критерий при выборе услуги – это "самая низкая цена на рынке", то будьте особенно внимательны.
• Обещания. Обещания стопроцентного успеха (при любом варианте событий, признание судом всего, что вы заявили в исковом заявлении и т.д.) могут привести к сильному разочарованию, если результат не будет достигнут.
• "Веселая математика". Например, в телеграм-канале могут публиковаться решения судов с номерами дел, фамилиями судей, метражом квартир и т.д., а также суммами взысканных денежных средств с застройщика. Это может создать впечатление, что все просто и понятно. Однако при проверке таких решений суда, реальный результат может оказаться совершенно иным. Указанные в решении суда суммы взыскания, могут быть суммами исковых требований, а реальные суммы, взысканные судом, могут составлять лишь половину от указанных в иске. Неискушенному в этой области человеку проверить такие решения судов не всегда просто. Насколько приемлемы такие манипуляции с цифрами – каждый решает для себя самостоятельно. Мы лишь хотим показать то, с чем столкнулись, изучая рынок юридических и экспертных услуг.

Предложения на рынке по стоимости услуг.

Чтобы получить квартиру, дольщику нужно пройти несколько этапов.

На первом этапе необходимо принять квартиру и внимательно посмотреть ее, чтобы убедиться в отсутствии дефектов. Эта услуга стоит около 5000 рублей и включает в себя помощь специалиста в обнаружении недостатков, которые будут указаны в акте приема-передачи квартиры.

По статистике, около 80% квартир с ремонтом имеют некоторые дефекты, поэтому при заказе услуги по приемке квартиры рекомендуется также заказать заключение специалиста о недостатках, которое понадобится для подачи иска в суд. Эта услуга может быть включена в расчеты.

Существует два варианта развития событий: полная строительная экспертиза или экспертное заключение специалиста. Первый вариант может стоить от 70 до 90 тысяч рублей, в то время как второй – от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от объема услуг. Мы предпочитаем второй вариант, но по желанию клиента можем провести экспертизу любой сложности.

В чем сходство и в чем различие первого и второго варианта?

Сходство в том, что и в том, и в другом случае, мы можем получить сумму денежных средств по недостаткам, которая необходима для подачи искового заявления в суд. Разница в том, что цена на эти услуги существенно отличается. В первом варианте стоимость полной строительной экспертизы может составлять от 70 до 90 тысяч рублей, то во втором варианте стоимость заключение специалиста будет существенно ниже, в среднем около 20-30 тысяч рублей. Цены могут варьироваться в зависимости от объема услуг.

Застройщик никогда не согласиться с результатами экспертизы, проведенной дольщиком, (если только представители дольщика не аффилированы к застройщику) и обязательно будет настаивать в суде, на проведение судебной строительной экспертизы.

Если Застройщик не имеет влияния на представителей истца (дольщика), то он незамедлительно обращается в суд с ходатайством, о назначении судебной экспертизы. Суд, при наличии такого ходатайства, как правило, удовлетворяет его, потому что в рамках судебной экспертизы, судебный эксперт предупреждается об уголовной ответственности, а это предполагает, что такая экспертиза будет сделана наиболее ответственным и качественным образом.

Поэтому мы считаем нецелесообразным оплачивать дорогостоящую экспертизу, а ограничиться заключением специалиста. Цель – определить сумму взыскания для подачи искового заявления, будет достигнута и в том, и в другом случае. Это может привести к дополнительным расходам для дольщика, который уже имеет много забот при переезде в новую квартиру. Несмотря на то, что по выбору заказчика изготовление экспертизы любой сложности входит в нашу компетенцию, здесь все-таки советуем экономить свои денежные средства на этом этапе.

Аффилированность юридической компании или экспертной организации к Застройщику, что имеется ввиду?

По нашим наблюдениям, такие ситуации часто встречаются в телеграм-каналах, созданных самими застройщиками. В этих каналах администраторы строго следят за тем, чтобы у потенциальных клиентов не было возможности выбрать другую юридическую или экспертную организацию, кроме той, которая представлена в канале застройщика как единственная надежная и авторитетная. Это не хорошо и не плохо, это просто реальность, в которой мы живем. У людей, которые оказываются в таком телеграм-канале (информацию о собственниках имеет офис продаж), формируется мнение, что они одна команда, которая совместно борется с нарушениями, допущенными застройщиком. Однако на самом деле это не всегда так, и мы расскажем об этом в одном из наших следующих блогов. Наши размышления ни в коем случае не направлены на то, чтобы дискредитировать кого-либо, кто работает в связке с застройщиком внутри системы. Мы считаем, что у людей должен быть выбор, прежде чем они сделают какой-либо выбор. Как такой симбиоз и взаимное сотрудничество «проверенных временем» специалистов и застройщика может отразиться непосредственно на дольщике и его возможных издержках, мы расскажем в следующих блогах. Мы просто рекомендуем, при выборе плана действий, максимально включаться и не бояться задавать «неудобные» вопросы.

Формирование стоимости услуг юристов и экспертов.

Давайте остановимся на наиболее распространенных вариантах юридических услуг, которые предоставляются дольщикам при представлении их интересов в суде. Мы специально использовали формулировку "представление интересов", а не "защита интересов", так как в этих, на первый взгляд, похожих понятиях есть существенная разница.

Что мы имеем ввиду?

Когда производитель хочет снизить цену на товар, у него есть всего лишь несколько вариантов как это сделать и один из них, это понизить затраты на товар. Рассчитано это как правило на людей, для которых выбор товара или выбор услуги ограничивается всего одним лишь критерием – стоимостью.

Все остальное уходит на второй план и только это имеет значение.

Для людей с таким критерием выбора услуги, рынок подготовил ряд распространенных простых предложений. У нас самое дешевое предложение на рынке, самое бесплатное и т.д. (любителям реклaмных слоганов посвящается).

Здесь мы расскажем только о тех, которые непосредственно касаются именно дольщика. Не сколько о самой стоимости услуги, а именно как демпинг цены (понижение для привлечения клиента), влияет на качество услуги, а в некоторых случаях приводит к непростым ситуациям.

Например.

Самая дорогая составляющая работы юриста – это время, которое он тратит на посещение судебных заседаний. Количество предполагаемых судебных заседаний и связанных с ними поездок в суд влияют на стоимость услуг. Чтобы привлечь клиента и снизить цену любой юридической услуги, единственное, чем можно пожертвовать – это посещение судебных заседаний. В связи с этим, у нас есть два варианта ведения дела.

Вариант 1.

Когда потенциальный клиент среагировал на реклaмный слоган «у нас все самое дешевое и самое бесплатное», ему же надо как-то объяснить, почему такая «привлекательная» цена за услугу. И дальше все зависит только от харизмы и навыков юриста.

Первый шаг: нужно попытаться «объяснить» потенциальному клиенту, некоторые тонкости момента, например: отсутствие прямой необходимости посещения первого судебного заседания. Почему? Формулировка как правило простая, на первом заседании никогда не может быть вынесено решение (хотя бывало разное). Формально это не расходится с действительностью, но умалчивается, что на таком заседании, судья проводит подготовку к делу (сверяет документы, уточняет детали и тд.) и что многие судьи очень рьяно относятся к такому «маневру», а в некоторых случаях могут трактовать это, как проявление неуважения к суду. И тогда, рассмотрение вашего дела, начнется именно с неуважения к суду. На сколько это может повлиять на все остальное? Об этом мы поделимся своими наблюдениями чуть позже.

Следующий шаг, о котором скорее всего не узнает доверитель, это о праве суда провести судебное заседание по ходатайству стороны, в отсутствие стороны. При наличии такого ходатайства, представитель на законном основании может пропустить участие в судебном заседании.

Ну а когда дело исследовано, и на следующем заседании уже будет вынесено решение, вообще в принципе нет смысла присутствовать на таком заседании, потому что по логике, судья уже все решил и нет возможности на что-то повлиять (и при всех посещениях это очень сложная задача – повлиять на судью). А когда представитель не был ни на одном заседании, его присутствие на последнем – можно сделать только хуже.

Дальше нужно только предупредить клиента, что бы он постоянно мониторил на Госуслугах и в почтовом ящике решение, вступившее в законную силу.

Это необходимо делать для того, чтобы не ездить в суд и не получать решение с печатями. Для этого надо просто найти объяснение, что в наше время цифровых технологий и искусственного интеллекта это уже совсем не обязательно, цифровой подписи везде достаточно. А значит, что нет необходимости тратить «драгоценное время» на поездки в суд. Дальше вишенка на торте. Если не нужно ехать забирать решение суда, то исполнительный лист тоже можно не забирать! Можно написать ходатайство и попросить суд отправить ИЛ в адрес судебных приставов в электронном виде. Закон действительно позволяет, после вступления в силу решения суда, направить в суд ходатайство об отправлении приставам ИЛ, в виде электронной цифровой подписи, но совершенно не обязательно рассказывать доверителю о рисках такой схемы и давать ему альтернативу выбора. Цена определила качество услуги.

В итоге, человек, обратившийся за юридической помощью,

- был номинально «дистанционно» представлен в судебном процессе, без посещения представителем, судебных заседаний.

- имеет после этого на руках. полученное по почте решение суда с цифровой подписью,

- имеет виртуальный цифровой исполнительный лист, где-то у какого-то пристава, в примерно понимаемом отделением судебных приставов.

Все согласно цифровым технологиям.

Критерий соблюден – самое дешевое предложение на рынке.

Суть – от участия в деле представителя мало что зависит.

Возможно ли такое представление интересов доверителя в суде? Конечно, возможно, но о специфике такого представления и его нюансах, рисках и т.д. должен знать доверитель, обратившийся за помощью. Мы за возможность альтернативного выбора.

Вариант 2

Другой скажет: "Я плачу деньги, я хочу, чтобы мои интересы защищали, насколько это возможно при нашей судебной системе, а не формально представляли".

На сколько важно присутствие (отсутствие) представителя на судебном заседании?

Действительно, надо признать, что система постоянно совершенствуется, постоянно улучшается и технологии наступают. Много стало удобных инструментов, от возможности подачи документов в электронном виде, до возможности дистанционного участия в судебных заседаниях и ознакомления с делами. Появление таких инструментов, существенно облегчает сегодня жизнь как самого доверителя, так и его представителя. Но вопрос присутствия на суде представителя, на сегодняшний день остается открытым.

Почему?

Любому юристу очень бы хотелось сделать свою роль в судебном процесс более значимой. В этом есть практическое применение. Это отразилось бы на цене той работы, которой мы посвящаем все свое время, все свои знания. Но действительно на сегодняшний день, по некоторым видам споров, существуют весьма размытые, весьма неоднозначные формулировки законодателя, которые в разных случаях применяются по-разному.

Это именно то, когда говорят, что закон что дышло, куда повернешь туда и поедет. В этой пословице есть вполне рациональное зерно.

Может быть написано исковое заявление, в котором применены определенные статьи закона, ссылки на ту или иную статью, на те или иные параграфы, и мы берем встречное исковое заявление, и мы в нем обнаруживаем те же статьи закона, те же параграфы, на которые ссылается уже ответчик.

Эта тема очень обширная, но сегодня мы хотим затронуть только те ее части, которые касаются непосредственно дольщика, именно в спорах с застройщиком.

Когда начинаются проблемы между дольщиком и застройщиком, эта ситуация появляется самая первая, она связана с выплатой застройщиком неустойки и штрафа, за нарушение сроков передачи готового жилья, которые прописаны в договоре ДДУ, но в силу каких-то обстоятельств не исполнены застройщиком вовремя.

Данная неустойка является законной. То есть, она прямо указана в законе.

Мы об этом писали в предыдущих статьях, но суть сейчас не в этом.

Мы читаем целый Федеральный закон, мы видим все эти цифры, мы понимаем, что, если законодатель так определил, то значит неустойку надо считать именно так, как она указана в законе. Иначе зачем тогда она была здесь прописана, если мы никогда не можем такую неустойку взыскать? Что происходит? Почему законодатель, применяя другие статьи гражданского кодекса, а именно статью 333 ГК РФ о снижении неустойки, таким образом раздвинул коридор возможностей? Для чего это сделано?

Когда мы начинаем пытаться вникнуть и понять, почему так происходит, мы находим многочисленные разъяснения ВС РФ, КС РФ, ГК РФ чем руководствовался законодатель. Все это описано безукоризненным профессиональным юридическим языком, но суть у всего одна.

Сколько бы умных статей и толкований мы не читали, суть сводиться к одному, все решения остаются на усмотрения судьи. Именно судья в конечном счете определяет сумму денежных средств к взысканию.

Более того, это решение не представляется возможным каким-либо образом обжаловать, как в одну сторону, так и в другую. Юридически обжаловать возможность есть, а практически, что обжаловать, если закон сам говорит, что все решения на усмотрение судьи.

Ровно такая ситуация повторяется со штрафными санкциями за отказ добровольно исполнить требование дольщика, указанные в претензии.

Судья на свое усмотрение может делать с этим штрафом, все что посчитает нужным в данный момент времени (настроения).

Абсолютно такая же ситуация повторяется при определении суммы морального вреда. Целые книги написаны умнейшими людьми как, из чего и каким образом формируется сумма морального вреда, а по сути, именно судья и только он, определяет сумму морального ущерба для взыскания.

Сторонники электронного судебного делопроизводства, о которых мы писали ранее, сейчас громко хлопают в ладоши и говорят, что это как раз то, что мы имели ввиду. Нет смысла вообще присутствовать на судебном заседании, потому что от нас (представителей), ровным счетом, ничего, собственно говоря, не зависит.

Но мы считаем, что именно по этим основаниям, что у юриста, не так много инструментов, чтобы на что то влиять, именно своевременное присутствие на всех судебных заседаниях, именно честная и профессиональная подготовка к судебному заседанию, именно соответствующее проявление уважение к суду, именно подготовка и правильное оформление должным образом всех необходимых документов по делу, объяснение позиции доверителя, основанной на последних изменения закона, составление в необходимых случаях отзывов( подробных разъяснений) на возражения ответчика и тд. - может влиять на то или иное решение судьи.

Если у представителя и суда, в рамках судебной процедуры, сложились взаимные уважительные профессиональные взаимоотношения, то это если и не окажет какого, то решающего значения (надо быть реалистами) на вынесение судом того или иного решения, то как минимум, судебное заседание не начнется с проявления неуважении к суду, ввиду отсутствия представителя.

Мнения по этому поводу, конечно, могут сильно различаться и мы не настаиваем на своем, как единственном. Наша позиция простая, у человека, обратившегося за юридической помощью, должна быть альтернатива выбора.

Удачи всем.

Постановление Правительства № 326 коротко о главном.

Юристы канала «Дольщик VS Застройщик», ознакомившись с уже частично появившейся судебной практикой, постарались тезисно обобщить основные ключевые изменения по ПП №326 от 22.03.2024 года

1. За период с 22.03.2024 по 31.12.2024 не подлежит начислению неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. Исковые требования по неустойке возможны только до указанной даты.

2. Стороны договора участия в долевом строительстве лишены возможности предъявить друг другу требования о возмещении убытков, причиненных в период с 22.03.2024 по 31.12.2024.

Например, в этот период нельзя будет взыскать с застройщика убытки за сдачу в аренду съемного жилья (квартиры). Аналогичным образом, застройщик не сможет взыскать с участника долевого строительства ущерб, если тот причинит ему убытки в указанный период.

3. В отношении застройщика не подлежат начислению проценты за нарушение срока возврата денежных средств, в случае расторжения договора ДДУ, по инициативе участника долевого строительства.

4. Не подлежит начислению неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства в период с 22.03.2024 по 31.12.2024.

Например, если срок устранения недостатков квартиры истек в период действия моратория, то неустойка в размере 1% от общей суммы недостатков (п. 1 ст. 23 ЗоЗПП) не подлежит начислению, до окончания срока действия моратория. Кроме того, за период с 01.07.2023 по 22.03.2024 указанная неустойка будет рассчитываться исходя из 1/300 ставки ЦБ РФ (7,5%).

5. Штраф, присуждаемый за отказ в удовлетворении требований участника долевого строительства в досудебном порядке, не подлежит взысканию, если досудебная претензия была направлена застройщику в период действия моратория.

6. Для банков и иных кредитных организаций установлен запрет на исполнение решений судов, если исполнительный документ предъявлен в период действия моратория.

Другими словами, полученные до или за время моратория исполнительные листы, можно будет отнести в банк застройщика, только после новогодних праздников, в январе 2025 года.

7. Неустойка за нарушение срока передачи квартиры, начисленная за период с 01.07.2023 по 22.03.2024, будет присуждаться исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, составляющей не более 7,5%.

Постановлением Правительства предусмотрена отсрочка исполнения уже вынесенных решений судов, в части взыскания неустоек и штрафов до 31.12.2024.

На взыскание неустойки, за нарушение срока устранения выявленных недостатков, штрафа, а также компенсации морального вреда, в нынешних реалиях участникам долевого строительства можно не рассчитывать.

8. Надежда на то, что судебные приставы будут взыскивать по исполнительным листам, исчезла с первыми решениями судов, в которых мы увидели формулировки об отсрочке. Например: Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк», ИНН 5027294766 отсрочку исполнения решения Домодедовского городского суда по гражданскому делу № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Что нас ждет и как нам теперь быть?

Это, пожалуй, самый распространенный вопрос любого участника долевого строительства, кому еще не посчастливилось получить ключи от заветной квартиры. Об этом мы расскажем в следующей статье.

Что делать дольщику в условиях «моратория № 326»?

В прошлой статье мы обещали поделиться своим мнением, что теперь делать участникам долевого строительства, кому еще не посчастливилось получить ключи от заветной квартиры в новых реалиях?

На основании сложившейся действительности, возьмем на себя смелость, дать некоторые рекомендации.

Про отсрочку исполнения решения, на которую суды стали ссылаться в самих решениях, мы писали в предыдущем блоге.

Что это значит?

Денег до завершения «моратория» (если сроки не будут продлены) взыскать не удастся до января 2025 года (Новый год никто не отменял) — это плохая новость.

Однако, на горизонте появилась новость, которая подарила некую надежду. Дело в том, что 15.03.2024 года в Государственную Думу внесен законопроект № 574640-8 «О внесении изменений в статьи 332 и 333 ГК РФ (в части ограничения полномочий суда, по уменьшению размера законной неустойки)». По мнению авторов законопроекта, существующее наименование ст. 333 Гражданского кодекса («Уменьшение неустойки»), искажает ее содержание.

Авторы законопроекта полагают, что размер неустойки, установленный законом, не должен уменьшаться судом, если это только прямо не предусмотрено в законе. Иное толкование норм, установленных федеральными законами, противоречит принципам российского правосудия.

В случае принятия поправок закон вступит в силу с 01 июня 2024 года — это хорошая новость.

Вывод — НАДО СУДИТЬСЯ УЖЕ СЕЙЧАС!

1. Да, суммы денежных компенсаций в новых реалиях сократились почти в 2 раза, но есть наблюдения, что суммы присужденных судом неустоек стали более приближены к расчетам на «калькуляторе» и менее «порезаны» по статье 333 ГК РФ «Уменьшение неустойки». Последние решения некоторых судов вызывают осторожный оптимизм. Появляются решения судов о взысканиях в большем процентном соотношении к цене иска, нежели до начала моратория.

2. На момент написания статьи, до конца «моратория» осталось 8 месяцев. От даты направления претензии и до момента получения исполнительного листа, по делам о взыскании неустойки за просрочку проходит не менее 6 месяцев, а по делам о строительных недостатках (включая время на проведение судебной экспертизы) — не менее 8 месяцев.

3. Если сейчас начать все соответствующие юридические процедуры, то как раз к концу судебного разбирательства, то есть к моменту получения исполнительного листа, «мораторий» закончится. Таким образом, вы вообще ничего не потеряете по времени.

4. Что можно сказать с почти 100%-ной уверенностью, что ставка в 7,5%, определенная в Постановлении Правительства № 326 от 18.03.2024 года, по окончании «моратория» в 2025 году, останется неизменной. Если кто-то представил себе схему «переждать» мораторий, потом просудить старую неустойку по новой ставке, может испытать сильное разочарование.

5. Вероятность того, что действие настоящего постановления будет продлено, существует и отрицать это неразумно.

6. Если законопроект № 574640-8 «О внесении изменений в статьи 332 и 333 ГК РФ» найдет свою поддержку у законодателя, то, несмотря на снижение процентной ставки до 7,5%, сумма взысканий должна существенно измениться в лучшую для дольщика сторону.

Телефон для консультаций: 8 926 204 29 29.

Некоторые дольщики задаются вопросом: могут ли они самостоятельно принять квартиру от застройщика? На этот вопрос мы отвечаем, что да, могут. Однако, чтобы принять квартиру правильно и избежать возможных проблем, необходимо понимать порядок приема квартиры от застройщика.

Юристы канала "Дольщик VS Застройщик" подготовили несколько основных пунктов, которые помогут дольщику, сделать это самостоятельно.

1. Дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке в сроки, указанные в договоре ДДУ. Если, в договоре нет таких сроков, то приемка должна быть произведена не позднее 7 рабочих дней, после получения извещения от застройщика. В указанный срок дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру, например, записавшись на приемку через личный кабинет на сайте застройщика.

После этого у дольщика есть 2 (два) месяца, чтобы принять квартиру. Если по истечению этого срока не удается записаться на приемку или дата слишком поздняя, необходимо направить застройщику письменное уведомление о готовности принять квартиру в указанную или согласованную дату. Такое уведомление подтвердит ваше желание принять квартиру.

Если вы планируете привлечь для приемки специалиста, включенного в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ, то заранее направьте уведомление об этом застройщику. У каждого застройщика свои правила относительно порядка согласования кандидатуры данного специалиста. Иногда такие документы специалиста необходимо направить через личный кабинет или электронную почту в адрес застройщика.

2. В день приемки, дольщик самостоятельно проводит осмотр квартиры для выявления дефектов и фиксирует эти дефекты. При приемке, может присутствовать представитель застройщика. Он может торопить вас и пытаться ограничивать по времени приемки, но вы не должны обращать на это внимание и можете потратить столько времени, сколько вам необходимо. В среднем, приемка квартиры с отделкой специалистом занимает порядка плюс минус 2 часов, конечно, это естественно зависит от площади квартиры и объема дефектов.

3. При выявлении дефектов, застройщик сам должен составить акт осмотра. При заказе услуг специалиста, список дефектов, для включения в акт осмотра, составляет такой специалист. Порядок подачи замечаний и составления акта у разных застройщиков отличается, это надо иметь в виду. При получении акта, дольщик проверяет полномочия представителя застройщика. У него должна быть доверенность с полномочиями на подписание акта осмотра или передаточного акта, обязательно с подписью и печатью застройщика, с датой такой доверенности.

4. Если недостатки несущественные – подписывается акт осмотра и акт передачи квартиры, если недостатки существенные – только акт осмотра.

5. Если на приемке не присутствуют строительные специалисты, соответствующие требованиям постановления, и застройщик отказывается подписать акт осмотра, дольщик направляет застройщику уведомление о выявленных дефектах и просит согласовать дату осмотра, включенным в реестр специалистом, но вправе отказаться от такого осмотра. По результатам осмотра данный специалист составляет акт осмотра.

6. Застройщику предъявляется двухмесячный срок для подписания акта на устранение недостатков, с даты подписания акта.

7. При не устранении дефектов в 60-дневный срок, дольщик может взыскать денежную компенсацию с застройщика. Для этого привлекается строительный специалист, который зафиксирует наличие дефектов и оценит стоимость их устранения. На основании заключения специалистов дольщик направляет застройщику претензию с денежным требованием. По истечении 10 дней рабочих дней, если застройщик добровольно не устранит требования, застройщик готовит и направляет в суд иск.

В этой статье мы не будем оригинальными, потому что информации о том, как максимально обезопасить себя при проверке квартир перед сделкой, огромное количество. Но, к сожалению, как показывает судебная практика, далеко не все владеют этими знаниями. Мы со своей стороны хотим поделиться практичными советами, которые, на наш взгляд, могут быть полезными.

Проверка квартиры перед сделкой: основы безопасности от канала Дольщик VS Застройщика

- почему важно проверить квартиру и собственника перед покупкой?
-какие документы должен предоставить продавец?
-как проверить квартиру на юридическую чистоту: пошаговая инструкция?
-как проверить собственника квартиры: пошаговая инструкция?
-как проверить задолженности по коммунальным платежам?
- стоит ли покупать квартиру с обременением?
-почему важно проверить квартиру и собственника перед покупкой?
Почему важно все внимательно проверить?

При покупке жилья неспециалисту следует быть особенно внимательным, чтобы избежать юридических рисков. Они могут быть связаны с вопросами законности владения, идентификацией собственника, правами других лиц на жилье и др. Если вы решили приобрести жилье самостоятельно, то важно тщательно проверить документы до заключения договора купли-продажи. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Какие документы должен предоставить продавец?

1. Паспорт собственника

Обратите внимание - на фото, убедитесь, что в паспорте есть все страницы, нет исправлений, а сам документ не просрочен.

2. Документ, подтверждающий право собственности

Это может быть:

- свидетельство о праве собственности (если продавец получил его до июля 2016 года),
- выписка из ЕГРН, предоставляется собственником и должна быть свежая.
С марта 2023 года самостоятельно получить такую выписку без участия собственника, не получится.

На что необходимо обратить внимание в выписке:
- сведения об адресе квартиры - они должны совпадать с фактическим адресом.
- данные владельца, сверьте их с указанными в паспорте продавца.
- вид права собственности: "собственность" или "долевая собственность», во втором случае покупателю нужно запросить у продавца согласие на сделку прочих собственников объекта.
- назначение недвижимости. В выписке должно быть указано "жилое". В противном случае вы не сможете прописаться в квартире, а коммунальные платежи будут рассчитываться по более высоким тарифам.
- способ получения владельцем объекта: например, завещание, договор купли-продажи. Обратите внимание на срок владения объектом недвижимости и дату последний сделки.
- документ, подтверждающий основание права собственности продавца на объект.
Это может быть договор приватизации, купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, дарения, мены или решение суда: например, в течение трех лет сохраняются риски, если квартира была получена в наследство, - в этот срок (а в редких случаях и в более долгий период) другие родственники могут оспорить завещание.

3. Согласие второго супруга на сделку

Если квартира, которую вы приобретаете, была куплена в браке, надо запросить у владельца нотариальное согласие его супруга на сделку. Проверьте указанные в нем данные обоих супругов.

4. Справка о гражданах, зарегистрированных в квартире

Ее выдают в МФЦ, паспортном столе, также получить ее можно через Госуслуги. Перед самой сделкой прописанных в недвижимости быть не должно, либо если они есть, то в договоре купли -продажи необходимо указать срок, в течении какого времени такая регистрация будет прекращена собственником.

5. Справка об остатке суммы маткапитала в Пенсионном фонде

Если при покупке этой квартиры собственник использовал материнский капитал, убедитесь, что он выделил доли в квартире своим несовершеннолетним детям. В противном случае велики риски, что подросшие дети или органы опеки позже оспорят сделку. Понять, что маткапитал не использовался, можно, запросив справку о его остатке в Пенсионном фонде.

6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Она берется в управляющей компании, в ресурсоснабжающих организациях либо в МФЦ.

Помимо проверки обязательных документов нелишним будет убедиться в законности перепланировки в квартире, если перепланировка обнаружится при просмотре квартиры, нужно запросить у собственника квартиры разрешительные документы на нее.

7. Справка из психоневрологического диспансера

Такая справка желательна, чтобы убедиться в отсутствии психических заболеваний у продавца. Наличие у него любого такого диагноза, позволяет расторгнуть сделку в судебном порядке. Нередко такие схемы используют мошенники.

Проверка квартиры на юридическую чистоту самостоятельно: пошаговая инструкция

При проверке юридической чистоты жилья важно убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Шаг первый: изучаем выписку из ЕГРН и документы из БТИ.

Изучите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Убедитесь, что они актуальны и не содержат ошибок. В БТИ можно узнать о наличии обременений, нарушениях технических норм при эксплуатации, перепланировках и изменениях назначения помещения. Из выписки из ЕГРН вы можете узнать о зарегистрировавшем права органе, кадастровом номере, назначении помещения, данных о владельце и обременениях. Также вы сможете узнать о сделках с квартирой, аресте и других ограничениях. Обратите внимание на даты. Если в течение трех лет до продажи жилье не участвовало в судебных спорах или сделках, то предыдущие владельцы уже не смогут предъявить права на объект. Если были судебные споры, запросите у владельца судебные акты. Если решение еще не вынесено, дождитесь его.

Шаг второй: проверяем данные об объекте на сайте Госуслуг

Проверьте основные данные об объекте на сайте госуслуг, введя адрес квартиры. Там вы увидите сведения о площади, назначении, виде помещения, данные о кадастровой стоимости, а также о правах и ограничениях (обременении).

Шаг третий: убеждаемся в законности правоустанавливающих документов

Это можно сделать опять же с помощью выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности.

В случае, если квартира приобретена по договору купли-продажи – проверяем сам договор, запрашиваем документы, подтверждающие факт оплаты, ‒ расписку, банковский перевод и другие. Особенно, если сделка проводилась менее трех лет назад. Если недвижимость получена по завещанию, то ее необходимо проверять на предмет наличия людей, которые не знали о смерти, но по закону, все равно могут претендовать на долю имущества, даже после вступления в наследство нынешнего собственника. По закону к таким категориям граждан относятся пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем.

Шаг четвертый: проводим юридическую экспертизу истории квартиры.

Проведите юридическую экспертизу истории квартиры, попросив у владельца соответствующую выписку из ЕГРН. Она позволяет выяснить прежних собственников объекта, как и какое количество раз переходили права собственности на него, накладывались ли какие-нибудь обременения.

Шаг пятый: изучаем справки о ранее зарегистрированных в квартире лицах

Попросите у владельца справки по форме 9 и 12 о людях, которые были ранее прописаны в объекте недвижимости.

Шаг шестой: проверяем техническую документацию на квартиру

Проверьте техническую документацию на квартиру. Если в ней были перепланировки, то попросите продавца показать проект и тех заключение. Эти документы также можно заказать в БТИ.

Советы юристов по недвижимости от канала Дольщик VS Застройщик.

Проверьте подлинность справок и документов, которые предоставляет сторона продавца недвижимости. К сожалению, нередки случаи, когда собственники предоставляют поддельные справки о том, что они не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Поэтому рекомендуем не верить на слово, а тщательно проверять все предоставленные документы. Например, можно сходить за справками вместе с продавцом в день обращения. Это поможет избежать возможных проблем в будущем и убедиться в чистоте сделки.

Какой бы подробный план не существовал для проверки юридической чистоты квартиры, мы все же рекомендуем обращаться к специалистам в сфере недвижимости. Незнакомые с рынком недвижимости граждане, при желании сделать все самостоятельно, скорее всего столкнутся с огромным количеством сложностей, начиная с элементарного непонимания терминологии, незнания даже названия справок и документов.

Надо понимать, что люди, пытающиеся таким образом завладеть вашими деньгами, «профессионалы» своего дела и не стоит их недооценивать.

Даже только по разговору, сразу можно определить ваши слабые места в понимании происходящего, не говоря уже о психологических приемах и «театральных постановках» для отвлечения внимания.

Ценовой диапазон такой комплексной проверки недвижимости в Москве и Московской области варьируется от 30 до 50 тысяч рублей, ее делают в большинстве агентств недвижимости и юридических компаниях.

Проверка собственника: пошаговая инструкция. Что мы делаем, чтобы проверить собственника квартиры?

Продать недвижимость могут только собственник или лицо, имеющее нотариальную доверенность от владельца. Второй случай может нести серьезные риски - о них подробно чуть ниже.

Шаг первый: проверяем паспорт

Проверьте паспорт. В мошеннических схемах используют чужие паспорта, которые люди потеряли, с вклеенным фото. Поэтому лучше зайти на сайт ГУ по вопросам миграции МВД РФ, где можно по базе, используя серию и номер паспорта, проверить, не был ли показанный вам документ потерян или паспорт уже недействителен. Например, у человека украли (потерял) паспорт, а после он нашелся, но заявление об утере уже было написано в органы МВД, то в базах МВД документ числится недействительным.

Шаг второй: убеждаемся, что продавец является собственником квартиры.

Убедитесь, что продавец является собственником объекта, который вы покупаете. Сделать это можно через ЕГРН - в случае, если вы приобретаете жилье у юрлица. Название, ОГРН или ИНН компании будет указано в поле "правообладатель". В случае с собственником - частным лицом все сложнее. С весны 2023 года персональные данные физических лиц в реестре узнать нельзя, но можно попросить собственника написать заявление в МФЦ либо подать заявление через портал госуслуг, чтобы открыть свои данные в ЕГРН. После этого можно запрашивать нужные данные из реестра - также через МФЦ либо портал госуслуг. Имя собственника интересующей недвижимости можно подтвердить через нотариуса, предоставив предварительный договор.

Шаг третий: проверяем собственника на банкротство и наличие долгов

Убедитесь, что владелец недвижимости не проходит процедуру банкротства или не задолжал приставам. В противном случае, вашу сделку суд может расторгнуть, деньги заберут в уплату всех долгов бывшего владельца, а покупатель останется без квартиры. После недавних изменений в законодательстве продажа любого имущества, в течение трех, предшествующих признанию человека банкротом лет, может трактоваться как уход от выплат кредиторам. Проверять человека необходимо тщательно с точки зрения наличия непогашенных займов, просрочек по кредитам и долговым обязательствам перед иными людьми и организациями.

Частично проверить такую информацию, можно воспользовавшись Единым федеральным реестром сведений о банкротстве или ресурсом "Правосудие".

Посмотреть картотеку арбитража - на случай, если продавец объекта предприниматель.

Пробейте в интернете информацию, занимается ли человек бизнесом, есть ли у него ООО, оформлен ли он как индивидуальный предприниматель (ИП).

Шаг четвертый: выясняем, есть ли исполнительные производства

Выяснить, если ли исполнительные производства, можно в банке данных на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Шаг пятый: проверяем дееспособность продавца.

Убедитесь, что продавец квартиры дееспособен. Особенно важно это в случае, когда владелец объекта - пожилой человек. Всегда есть риск, что его семья может через суд оспорить сделку, если собственника признают недееспособным. Часто такую схему используют мошенники.

Необходимо запросить справки, подтверждающие, что он не находится на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Следует отметить, что, легитимность справок собственника на дееспособность самостоятельно проверить не получится. Другое дело, если сделка проводится через нотариуса, который может сделать запрос в систему, где в специальном реестре содержится информация о тех, кто был признан недееспособным.

Шаг шестой: проверяем продавца на причастность к экстремизму и терроризму.

Проверьте, на находится ли продавец объекта в перечне причастных к экстремизму или терроризму, на сайте Росфинмониторинга. Сделка с таким человеком или компанией грозит штрафами или даже уголовной ответственностью.

Шаг седьмой: если квартира продается по доверенности.

Существуют риски при покупке жилья у представителя собственника, действующего по доверенности, так как этот документ легко аннулируется в день подписания договора. В итоге сделка признается недействительной через суд, а покупателю придется добиваться возврата денег через суд.

Если вы все же решитесь на покупку у доверенного лица, то проверьте, чтобы на доверенности была дата. Убедитесь, что там указано право человека заключать договор по продаже недвижимости. Если владелец квартиры находится в местах лишения свободы либо в медучреждении, то на документе должна стоять подпись руководства указанного заведения. Доверенность обязательно заверяет нотариус. Ее подлинность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по номеру, дате и лицу, оформившему документ. В другом разделе данного ресурса можно проверить свидетельство о смерти бывшего собственника недвижимости.

Проверка задолженности по коммунальным платежам

Перед заключением сделки важно убедиться, что владелец квартиры не оставил долгов по коммунальным платежам, либо прописать в договоре срок их погашения. По закону долги предыдущего хозяина вам платить не придется - это отражено в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Но хлопоты могут возникнуть. К примеру, коммунальные организации, не вдаваясь в подробности, внезапно отключат воду или электричество.

Пусть владелец недвижимости покажет последние квитанции по квартплате, либо предоставит справку из МФЦ об отсутствии долгов.

Документ о наличии или отсутствии задолженности по капитальному ремонту берется отдельно. Долг по капремонту, в отличие от других "строчек" квартплаты, как раз переходит на нового владельца, и ему придется внести эту сумму.

Снимите показания счетчиков, сверьте их с данными в квитанциях.

Узнайте у продавца номера лицевых счетов и проверьте данные сами в ресурсоснабжающих организациях. Если у квартиры не один собственник, то данные по долгам надо проверить на каждого.

Стоит ли покупать квартиру с обременением?

Обычно потенциального покупателя отпугивает наличие обременения на квартире. Но эксперты отмечают, что не все они являются препятствием для проведения сделки купли-продажи. Какие бывают обременения?

Ипотека

Нередко люди продают квартиру, еще не выплатив полностью долг по ипотеке. Купить такое жилье можно, но предварительно нужно согласовать сделку в банке, где брали жилищный кредит. Эксперты отмечают, что обычно банки в этом случае идут навстречу.

Приобрести такой объект можно двумя способами:

- добровольная реализация. В этом случае покупатель вносит в кредитное учреждение деньги для погашения ипотеки либо дает задаток продавцу на эти цели. Тогда банк снимает обременение, и можно заключать сделку.
- выкуп из-под залога. В этом случае банк открывает два аккредитива: в размере остатка долга и на оставшуюся сумму покупки. После регистрации перехода права собственности ипотека погашается.
Запрет на совершение регистрационных действий

Здесь важно выяснить основания такой меры. Если речь идет о долгах за коммунальные услуги, то это быстро решается оплатой (в том числе это может сделать покупатель), и запрет снимается в течение недели. Если долги перед банком, то речь может идти о перспективе банкротства, тогда время оформления сделки затянется на неопределённый срок. При запрете на совершение регистрационных действий вы не можете купить квартиру в ипотеку.

Право на безвозмездное пользование

В данном случае человек - ребенок, пенсионер, инвалид -может жить в квартире, независимо от того, кто ею владеет, то есть даже после смены владельца. Также такое право может быть у одного из супругов, если он отказался от своей доли в пользу второго при приватизации недвижимости. Выписать такие категории людей, даже обратившись в суд, не получится.

Арест недвижимости по решению суда

Обычно носит обеспечительный характер до выплаты долгов владельцем объекта. Сложнее, если речь идет о разделе имущества или взыскании долгов в делах о банкротстве. Арестованную квартиру продать нельзя.

Рента

Бывает, что пожилые люди продают свое жилье дешевле рыночной цены с получением права пожизненного проживания в нем и ежемесячных выплат. Купить такую квартиру без разрешения получателя ренты нельзя. Если вы приобретаете жилье, то обязанность выплачивать ренту ложится на вас.

Договор аренды

Если при долгосрочной аренде сделка зафиксирована в Росреестре, по закону новый владелец не сможет выселить арендаторов. Этот вопрос решается на стадии обсуждения сделки либо варианты развития событий прописываются в договоре купли-продажи. В крайнем случае, после покупки жилья, договор аренды можно расторгнуть, предупредив арендаторов за месяц.

Как получить данные об обременениях?

Данные о ряде обременений можно узнать, запросив через МФЦ или Госуслуги выписку из Росреестра.

Некоторые из обременений не регистрируются - например, информация о праве пользования недвижимостью третьими лицами. При этом сделку по такому объекту проведут и переход права собственности зарегистрируют. Но покупателю придется разбираться с третьими лицами уже самостоятельно.

Важные дополнения. В Росреестре не отображаются:

- данные о договоре аренды сроком до 11 месяцев,
- право наследования и право преимущественной покупки доли квартиры - в случае, когда долю продают без согласия родственников,
- право супруга на совместно нажитое имущество, например, если жилье куплено в браке и оформлено на одного из супругов.
Отдельно стоит узнать, не участвует ли квартира в программе реновации и нет ли сведений о ее признании аварийным жильем. Важно уточнить, не включена ли недвижимость в одну из муниципальных программ, в рамках которой планируется ее снос.

Как мы видим «подводных камней» может быть огромное количество, поэтому рекомендуем перестраховаться и все-таки доверить это специалисту, профессионально занимающемуся недвижимостью. Скупой платит дважды, при покупке квартиры – умножай на 100.

Как правило арендодатель самостоятельно готовит договор аренды, принадлежащего ему имущества, но чтобы максимально исключить риски при заключении договора аренды нежилого помещения, необходимо проверить внесены ли в договор основные параметры помещения, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования, у которой могут быть другие условия пользования и платежи, или каков размер арендной платы и тд. Необходимо указать в договоре, кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, каким образом будет оплачиваться электричество, тепло, водоснабжение и тд. Желательно, чтобы исключить основание возможного спора, приложить к договору выписку из ЕГРН, технический план помещения, кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, выделить сдаваемое в аренду помещение другим цветом и тд.

Необходимо учитывать, что договор с указанием конкретных сроков аренды является более надежным, чем бессрочный договор, так как такой договор может расторгнуть каждая из сторон и в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор заключенный на срок менее года, не требует регистрации.

Размер платы по договору аренды, не должен вызывать противоречащие трактовки, поскольку в противном случае возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, а также разъяснениям ВАС РФ, по договору аренды нежилого помещения, нельзя получить плату сверх того , что  входит  в договор по умолчанию, например, НДС или плату за пользование земельным участком.

Для этого желательно перечислить в договоре все, что не входит в плату, например: НДС, коммуналка, плата за землю под зданием, где находится помещение.

Если Вы хотите поднять арендатору арендную плату, необходимо помнить, что согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, арендатор может отказаться пересматривать плату в сторону увеличения, и вы не сможете его заставить. По умолчанию для изменения размера платы нужно соглашение сторон. Чтобы избежать подобного рода сложностей, установите себе в договоре право менять арендную плату в одностороннем порядке. Периодичность изменения арендой платы по закону составляет , раз в год, но согласно разъяснениям   ВАС РФ, при наличии соглашения между сторонами,  менять арендную плату можно чаще.

Если на Ваше, сдаваемое в аренду имущество имеются права третьих лиц (сервитуте, праве залога и т.п.) желательно предупредить об этом арендатора, в противном случае, согласно ст. 613 ГК РФ, он может потребовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Ст. 381.1 ГК РФ позволяет арендодателю использовать в отношении арендатора инструмент в виде обеспечительного платежа. При помощи данного инструмента риски по отсутствию платы за аренду, можно свести к минимуму. При составлении условий об обеспечительном платеже, необходимо использовать правильную терминологию – платеж надо называть именно обеспечительным платежом, а не страховым депозитом, гарантийным платежом и т.п. Укажите размер платежа и какое конкретно обязательство вы обеспечиваете.

Одним из важных обстоятельств, является договоренности о проведение, в случае необходимости, ремонта сдаваемого в аренду помещения. Необходимо учитывать, что состояние имущества отвечает его собственник, поэтому арендатору следует доверить текущий ремонт, а капитальным ремонтом заниматься самостоятельно. Таким образом можно избежать ответственности за нелегальные перепланировки.

Порядок замены арендатора зависит от основания замены.

Например, при субаренде и перенайме по общему правилу нужно получить согласие арендодателя, а потом заключить договор субаренды или перенайма. Учтите, что при субаренде в отличие от перенайма первоначальный арендатор не выбывает из правоотношений и остается ответственным перед арендодателем.

Если лицо требует замены арендатора на себя из-за того, что арендодатель нарушил его преимущественное право на перезаключение договора, нужно обращаться в суд.

В некоторых случаях необходимо провести особые процедуры.

Что говорит закон? В ст. ст. 606 ГК РФ сказано, что арендатор (наниматель) - это лицо, которое заключило с другим лицом - арендодателем (наймодателем) - договор аренды и приняло за плату имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Арендатором может быть, любое лицо – юридическое, дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель.

ГК РФ не содержит каких-либо ограничений при заключении (составлении)договора аренды.

В случае, если стороны хотят, чтобы арендатор сменился, то в зависимости от ситуации они могу выбрать следующие варианты:

- субаренда - меняется фактический пользователь имущества, но статус арендатора сохраняется у прежнего лица, и оно по-прежнему будет отвечать перед арендодателем. В некоторых случаях субаренда может быть запрещена законом. Например, по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ);

- перенаем - передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В этом случае, в отличие от субаренды, прежний арендатор прекращает взаимоотношения с арендодателем;

- судебный перевод прав и обязанностей арендатора - вариант судебной защиты, для тех, кто ранее был арендатором и чье преимущественное право на перезаключение договора аренды было нарушено. (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Процедура, осуществляемая сторонами договора аренды при перенайме, по общему правилу выглядит следующим образом:

- необходимо получить согласие арендодателя на перенаем, если иное не установлено правовыми актами ( п. 2 ст. 615 ГК РФ). В некоторых случаях это не является обязательным условием, например, согласие не требуется при перенайме земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, при условии его уведомления. (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ);

- заключить договор перенайма, применяя общие правила о заключении договоров и о составлении соглашения о замене стороны в договоре.

В случае, если арендатором было нарушено преимущественное право на перезаключение договора аренды, остается вариант судебного разбирательства. Для этого нужно подать иск о переводе прав и обязанностей и доказать, что такое требование правомерно. Суд может удовлетворить иск если:

- арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды. Согласно разъяснениям ВС РФ, по общему правилу оно принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, не только по действующему договору, но и по договору, прекращенному в течение года до заключения нового договора с другим лицом или проведения торгов для его заключения;

- арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года, со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Оба данных условия являются основанием для удовлетворения исковых требований в пользу арендатора.

Если арендатор захотел сдать арендованное им имущество в субаренду, ему необходимо по общему правилу выполнить следующие условия, а именно:

1. получить согласие арендодателя, если иное не установлено правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
2. заключить договор субаренды, применяя общие правила о заключении договоров аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Основное, о чем надо помнить при заключении договора субаренды, что при субаренде у имущества появляется новый пользователь, но арендатор остается ответственным за это имущество перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Когда люди сталкиваются с такой ситуацией, им нужно знать, что об этом говорит законодатель?

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п. 2 ст. 551 ГК РФ написано, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Что это значит? А то, что для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. При отсутствии государственной регистрации договор, подлежащий государственной регистрации, не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Данная позиция отражена в  п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав проводится на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав  в добровольном и заявительном порядке, за исключением ряда случаев, предусмотренных законом.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Другими словами, заявление для осуществления государственной регистрации по договору купли-продажи, должны подать обе стороны договора: продавец подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель - заявление о регистрации права.

Необходимо понимать, что отсутствие добровольных заявлений от сторон договора купли-продажи в органы государственной регистрации, автоматически является основанием для отказа и препятствием для государственной регистрации.

В случае, если сторона договора купли- продажи уклоняется от государственной регистрации, заинтересованной стороне необходимо обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Данная сделка может быть совершена в нотариальной форме, в этом случае запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Срок обращения с заявлением о государственной регистрации никак не ограничен законодателем.

В п. 61 Постановления N 10/22 Верховным Судом РФ отражено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при обязательных условиях:

• - продавец исполнил обязательство по передаче имущества покупателю. Как правило, данное обязательство заключается в подписании сторонами акт приема-передачи объекта недвижимости, либо на указание в тексте самого договора, что он является также одновременно и актом приема передачи имущества.
• – покупатель исполнил обязательство по оплате стоимости имущества.

Исходя из вышесказанного, можно заключить следующее, что при отсутствии возможности обращения сторон договора купли-продажи в орган регистрации прав, по тем или иным причинам, для признания права собственности на квартиру по договору купли-продажи необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

При удовлетворении иска государственная регистрация перехода права собственности будет осуществлена на основании судебного акта.