Когда люди сталкиваются с такой ситуацией, им нужно знать, что об этом говорит законодатель?
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В п. 2 ст. 551 ГК РФ написано, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Что это значит? А то, что для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. При отсутствии государственной регистрации договор, подлежащий государственной регистрации, не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Данная позиция отражена в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав проводится на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в добровольном и заявительном порядке, за исключением ряда случаев, предусмотренных законом.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Другими словами, заявление для осуществления государственной регистрации по договору купли-продажи, должны подать обе стороны договора: продавец подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель - заявление о регистрации права.
Необходимо понимать, что отсутствие добровольных заявлений от сторон договора купли-продажи в органы государственной регистрации, автоматически является основанием для отказа и препятствием для государственной регистрации.
В случае, если сторона договора купли- продажи уклоняется от государственной регистрации, заинтересованной стороне необходимо обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Данная сделка может быть совершена в нотариальной форме, в этом случае запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Срок обращения с заявлением о государственной регистрации никак не ограничен законодателем.
В п. 61 Постановления N 10/22 Верховным Судом РФ отражено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при обязательных условиях:
- - продавец исполнил обязательство по передаче имущества покупателю. Как правило, данное обязательство заключается в подписании сторонами акт приема-передачи объекта недвижимости, либо на указание в тексте самого договора, что он является также одновременно и актом приема передачи имущества.
- – покупатель исполнил обязательство по оплате стоимости имущества.
Исходя из вышесказанного, можно заключить следующее, что при отсутствии возможности обращения сторон договора купли-продажи в орган регистрации прав, по тем или иным причинам, для признания права собственности на квартиру по договору купли-продажи необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.
При удовлетворении иска государственная регистрация перехода права собственности будет осуществлена на основании судебного акта.