Как правило арендодатель самостоятельно готовит договор аренды, принадлежащего ему имущества, но чтобы максимально исключить риски при заключении договора аренды нежилого помещения, необходимо проверить внесены ли в договор основные параметры помещения, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования, у которой могут быть другие условия пользования и платежи, или каков размер арендной платы и тд. Необходимо указать в договоре, кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, каким образом будет оплачиваться электричество, тепло, водоснабжение и тд. Желательно, чтобы исключить основание возможного спора, приложить к договору выписку из ЕГРН, технический план помещения, кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, выделить сдаваемое в аренду помещение другим цветом и тд.
Необходимо учитывать, что договор с указанием конкретных сроков аренды является более надежным, чем бессрочный договор, так как такой договор может расторгнуть каждая из сторон и в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Договор заключенный на срок менее года, не требует регистрации.
Размер платы по договору аренды, не должен вызывать противоречащие трактовки, поскольку в противном случае возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, а также разъяснениям ВАС РФ, по договору аренды нежилого помещения, нельзя получить плату сверх того , что входит в договор по умолчанию, например, НДС или плату за пользование земельным участком.
Для этого желательно перечислить в договоре все, что не входит в плату, например: НДС, коммуналка, плата за землю под зданием, где находится помещение.
Если Вы хотите поднять арендатору арендную плату, необходимо помнить, что согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, арендатор может отказаться пересматривать плату в сторону увеличения, и вы не сможете его заставить. По умолчанию для изменения размера платы нужно соглашение сторон. Чтобы избежать подобного рода сложностей, установите себе в договоре право менять арендную плату в одностороннем порядке. Периодичность изменения арендой платы по закону составляет , раз в год, но согласно разъяснениям ВАС РФ, при наличии соглашения между сторонами, менять арендную плату можно чаще.
Если на Ваше, сдаваемое в аренду имущество имеются права третьих лиц (сервитуте, праве залога и т.п.) желательно предупредить об этом арендатора, в противном случае, согласно ст. 613 ГК РФ, он может потребовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Ст. 381.1 ГК РФ позволяет арендодателю использовать в отношении арендатора инструмент в виде обеспечительного платежа. При помощи данного инструмента риски по отсутствию платы за аренду, можно свести к минимуму. При составлении условий об обеспечительном платеже, необходимо использовать правильную терминологию – платеж надо называть именно обеспечительным платежом, а не страховым депозитом, гарантийным платежом и т.п. Укажите размер платежа и какое конкретно обязательство вы обеспечиваете.
Одним из важных обстоятельств, является договоренности о проведение, в случае необходимости, ремонта сдаваемого в аренду помещения. Необходимо учитывать, что состояние имущества отвечает его собственник, поэтому арендатору следует доверить текущий ремонт, а капитальным ремонтом заниматься самостоятельно. Таким образом можно избежать ответственности за нелегальные перепланировки.