Порядок замены арендатора зависит от основания замены.
Например, при субаренде и перенайме по общему правилу нужно получить согласие арендодателя, а потом заключить договор субаренды или перенайма. Учтите, что при субаренде в отличие от перенайма первоначальный арендатор не выбывает из правоотношений и остается ответственным перед арендодателем.
Если лицо требует замены арендатора на себя из-за того, что арендодатель нарушил его преимущественное право на перезаключение договора, нужно обращаться в суд.
В некоторых случаях необходимо провести особые процедуры.
Что говорит закон? В ст. ст. 606 ГК РФ сказано, что арендатор (наниматель) - это лицо, которое заключило с другим лицом - арендодателем (наймодателем) - договор аренды и приняло за плату имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Арендатором может быть, любое лицо – юридическое, дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель.
ГК РФ не содержит каких-либо ограничений при заключении (составлении)договора аренды.
В случае, если стороны хотят, чтобы арендатор сменился, то в зависимости от ситуации они могу выбрать следующие варианты:
- субаренда - меняется фактический пользователь имущества, но статус арендатора сохраняется у прежнего лица, и оно по-прежнему будет отвечать перед арендодателем. В некоторых случаях субаренда может быть запрещена законом. Например, по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ);
- перенаем - передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В этом случае, в отличие от субаренды, прежний арендатор прекращает взаимоотношения с арендодателем;
- судебный перевод прав и обязанностей арендатора - вариант судебной защиты, для тех, кто ранее был арендатором и чье преимущественное право на перезаключение договора аренды было нарушено. (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Процедура, осуществляемая сторонами договора аренды при перенайме, по общему правилу выглядит следующим образом:
- необходимо получить согласие арендодателя на перенаем, если иное не установлено правовыми актами ( п. 2 ст. 615 ГК РФ). В некоторых случаях это не является обязательным условием, например, согласие не требуется при перенайме земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, при условии его уведомления. (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ);
- заключить договор перенайма, применяя общие правила о заключении договоров и о составлении соглашения о замене стороны в договоре.
В случае, если арендатором было нарушено преимущественное право на перезаключение договора аренды, остается вариант судебного разбирательства. Для этого нужно подать иск о переводе прав и обязанностей и доказать, что такое требование правомерно. Суд может удовлетворить иск если:
- арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды. Согласно разъяснениям ВС РФ, по общему правилу оно принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, не только по действующему договору, но и по договору, прекращенному в течение года до заключения нового договора с другим лицом или проведения торгов для его заключения;
- арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года, со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Оба данных условия являются основанием для удовлетворения исковых требований в пользу арендатора.
Если арендатор захотел сдать арендованное им имущество в субаренду, ему необходимо по общему правилу выполнить следующие условия, а именно:
- получить согласие арендодателя, если иное не установлено правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
- заключить договор субаренды, применяя общие правила о заключении договоров аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Основное, о чем надо помнить при заключении договора субаренды, что при субаренде у имущества появляется новый пользователь, но арендатор остается ответственным за это имущество перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ).