Термин реконструированная квартира, более привычен для обывателя как квартира с «перепланировкой».
В ст. 25 Жилищного Кодекса РФ к реконструкции квартиры применяются также термины "перепланировка" или "переустройство". Несмотря на расшифровку терминов, суть от этого не меняется:
- Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Каким образом может быть совершена перепланировка, порядок проведения переустройства собственниками квартиры в многоквартирном доме, установлен ст.26 ЖК РФ. Переустройство и (или) перепланировка квартиры проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ч.2 ст. 26 ЖК РФ Для проведения переустройства и (или) перепланировки квартиры ее собственник или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения непосредственно либо через МФЦ с документами, указанными, указанными в данной статье.
Например, в г. Москве, таким органом является Мосжилинспекция.
К заявлению о перепланировке необходимо приложить документы на квартиру, технический паспорт, поэтажный план, экспликация. Все необходимые для этого документы можно получить в БТИ или заказать при помощи МФЦ.
Отказ уполномоченного органа в согласовании реконструкции (переустройства, перепланировки) может быть обжалован в суд путем подачи административного иска (ст. 19 КАС РФ. Исковое заявление рассматривается районным судом.
В случае, если согласования перепланировки (переустройства, реконструкции) квартиры прошло успешно, далее необходимо обратиться с заявлением о внесении изменений в технические характеристики квартиры в публично-правовую компанию "Роскадастр". Основанием для внесения изменений также может являться решение уполномоченного органа о согласовании перепланировки или вступившее в силу решения суда.
В силу с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроенное или перепланированное помещение в многоквартирном доме, может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим, не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, если реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме влечет изменение параметров многоквартирного жилого дома, в частности уменьшение размера
общего имущества, на производство данной реконструкции необходимо получение разрешения на строительство, а также получение согласия всех собственников других помещений в этом многоквартирном доме на его реконструкцию. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества, - в его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.
Судебная практика: Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.06.2023 по делу N 88-12224/2023, 2-2382/2022; Определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.02.2023 по делу N 88-5132/2023, от 26.01.2023 N 88-955/2023).
При несоблюдении собственником квартиры в многоквартирном доме условий и требований указанных выше, требование о сохранении помещения в реконструированном состоянии не подлежит удовлетворению, а на него может быть возложена обязанность демонтировать самовольно возведенный пристрой ,помещение и пр. в соответствии с требованиями ст. 12 ГК РФ и ст. 11 ЖК РФ.
Судебная практика: (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.07.2023 N 88-13747/2023).